Com crescimento populacional acima de 55% em pouco mais de uma década, renda média familiar de R$ 24,4 mil e cerca de um quarto dos domicílios nos estratos A, AA e AAA, a zona que engloba Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol se assentou como o principal eixo de qualificação urbana e expansão imobiliária de João Pessoa. É o que revela a pesquisa do Instituto Ranking PB (IRPB), em parceria técnica com o Grupo Prospecta, que embasa uma nova leitura da cidade e reposiciona esse corredor leste, como a área mais dinâmica em renda, infraestrutura e pressão por novos investimentos urbanos.

A leitura combinada de renda, população e padrão dos domicílios ajuda a explicar por que Altiplano e Portal do Sol se tornaram o território mais observado por incorporadoras, gestores públicos e urbanistas. Na chamada zona 2 do estudo – formado pelo platô do Altiplano, pela orla de Cabo Branco e pela continuidade territorial do Portal do Sol – a população saltou de 26,6 mil moradores em 2010 para 41,3 mil em 2024, um avanço de 55,51% e densidade demográfica que passou de 23,69 para 36,84 habitantes por hectare.

Ao mesmo tempo, a região soma 15.250 domicílios, com renda média familiar mensal de R$ 24.396 – patamar muito acima da média da cidade. Dentro desse universo, 4 domicílios estão no estrato AAA (acima de R$ 254 mil/mês), 99 no estrato AA (entre R$ 112 mil e R$ 254 mil/mês) e 3.560 no estrato A (de R$ 28 mil a R$ 112 mil/mês). Juntos, esses três segmentos concentram algo próximo de R$ 221 milhões por mês em renda bruta familiar, segundo os cálculos da pesquisa.

Para Alisson Holanda, presidente do Instituto Ranking PB, diretor de Expansão do Creci-PB e membro do Conselho do Sinduscon, os números confirmam, pela primeira vez na série histórica, aquilo que o mercado imobiliário e a própria população já percebiam no cotidiano. “Quando olhamos a cidade em 14 zonas oficiais de planejamento, fica muito nítido que o eixo Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol deixou de ser apenas a ‘área nobre da orla’ e passou a funcionar como fronteira de desenvolvimento da capital. É onde a renda de alto padrão se concentra, onde o crescimento populacional corre mais rápido e onde o adensamento ainda tem espaço para ocorrer com qualidade urbana”, avalia.

Segundo ele, a combinação de renda elevada, oferta qualificada de imóveis e obras estruturantes coloca o vetor em um patamar diferente na dinâmica urbana de João Pessoa. “A zona 2 reúne uma base robusta de famílias A, AA e AAA, mas ainda apresenta densidade menor do que outros eixos consolidados. Isso significa que há margem para crescer, desde que o planejamento, a infraestrutura e o desenho urbano acompanhem esse movimento. O risco não é crescer demais, e sim crescer sem coordenação”, afirma Alisson Holanda.

Arquitetura, identidade e adensamento qualificado

A leitura técnica da expansão do eixo Altiplano–Portal do Sol não se resume aos indicadores econômicos. Para a arquiteta e urbanista Sandra Moura, referência há mais de 35 anos em planejamento urbano e arquitetônico na capital, essa região representa a consolidação de um movimento que já vinha reposicionando o crescimento de João Pessoa em direção ao litoral e ao Sul da cidade.

Segundo ela, a compreensão desse vetor passa por um ponto central: a cidade deixou, progressivamente, de se expandir prioritariamente para o Litoral Norte e encontrou no eixo Altiplano–Portal do Sol uma nova frente possível, menos limitada por barreiras ambientais e mais preparada para receber grandes projetos urbanos.

“Desenvolvi, ainda na universidade, um plano urbanístico chamado Costa do Sol, orientado pelo então professor Luciano Agra, que já apontava a expansão da cidade em direção ao Litoral Sul. Quando ele ocupou funções públicas, houve a liberação da área do Altiplano, o que impulsionou todo o desenvolvimento dessa região. A lógica sempre foi descentralizar e descongestionar o crescimento que se concentrava no Litoral Norte”, explica Sandra.

Segundo Sandra Moura, o avanço do eixo se explica por fatores estruturantes: a disponibilidade territorial, a implantação do Polo Turístico Cabo Branco, a abertura de novas vias e a formação de pólos urbanos mais autossuficientes. Para ela, esse movimento representa uma superação dos limites geográficos e das restrições ambientais do litoral norte — marcado por áreas de mangue, restinga e zonas de proteção ambiental.

Do ponto de vista urbanístico, o investimento público em infraestrutura redefiniu o mapa da cidade. “O poder público investiu em obras de infraestrutura, transformando os acessos no principal eixo de desenvolvimento urbano. Essa expansão induziu o planejamento de grandes empreendimentos que orientam a ocupação e buscam solucionar problemas de saturação e limites geográficos do Litoral Norte”, complementa.

A arquiteta destaca que o desenvolvimento urbano não pode ser avaliado apenas pela quantidade de carros nas ruas ou pela altura das edificações. Sandra argumenta que a métrica deve ser outra: qualidade de vida e experiência humana no espaço público. Para ela, o planejamento urbano precisa recolocar o pedestre no centro das decisões, garantindo que a cidade seja viva, segura, sustentável e saudável.

Nesse sentido, a Sandra Moura desempenha papel central na construção desse novo vetor. “A arquitetura deve promover abertura dos empreendimentos para a cidade, fachadas ativas e permeáveis, conexão com o eixo viário e práticas intrinsecamente sustentáveis”, afirma.

Para ela, as “marcas” arquitetônicas do Altiplano e do Portal do Sol precisam ir além da verticalização pura e simples. “A verticalização deve ser planejada e controlada, com o objetivo de promover densidade com qualidade urbana. É essencial priorizar o uso misto, a permeabilidade visual e de ventos nas quadras, o sombreamento com vegetação local, ventilação cruzada, materiais de baixa inércia térmica, uso de energia solar e incentivo a um paisagismo ecológico e funcional”, detalha.

Sandra avalia que João Pessoa caminha para firmar uma linguagem arquitetônica própria e que o eixo tem papel simbólico nesse processo. Segundo a arquiteta, a capital já demonstra características muito particulares associadas à sua identidade como “capital verde” e cidade de alta qualidade de vida. Para ela, este é o momento de fortalecer um modelo de expansão controlada, capaz de preservar referências culturais e históricas — como ocorre na Praia da Penha, que mantém viva a tradição religiosa e a essência de uma comunidade costeira mesmo diante do avanço urbano.

Alta renda, serviços e riscos de segregação

A concentração de renda de alto padrão na Zona 2 aparece como um dos vetores que explicam a transformação desse território. Somando os segmentos A, AA e AAA, a massa de renda familiar ultrapassa R$ 221 milhões por mês. Essa base de poder aquisitivo, apesar de distribuída em um número relativamente reduzido de domicílios, molda diretamente o tipo de cidade que se forma à beira-mar: mais verticalizada, mais estruturada e demandante de serviços, infraestrutura e projetos urbanísticos de maior complexidade

Para Sandra Moura, esse perfil de morador influencia fortemente o urbanismo e os serviços. “Esse público demanda segurança e exclusividade, moldando uma paisagem que privilegia o privado sobre o público. Isso força o urbanismo e os serviços a se adaptarem a um modelo de nicho, com criação de novas áreas de zoneamento e polos de serviços. É fundamental utilizar instrumentos urbanísticos que promovam inclusão e mitiguem os impactos da segregação, garantindo que a infraestrutura de qualidade seja acessível para diferentes grupos sociais”, alerta.

Alisson Holanda faz avaliação semelhante sob a ótica do mercado imobiliário. Segundo ele, a alta renda concentrada no litoral sul é uma oportunidade, mas também um desafio à política urbana. “Quando falamos em famílias A, AA e AAA, estamos falando de poder de compra capaz de sustentar empreendimentos de alto padrão, escolas privadas, clínicas especializadas, gastronomia, escritórios e uma série de serviços sofisticados. Isso é ótimo para a economia local. Mas, se esse ecossistema for desenhado apenas para dentro dos condomínios, nós criamos ilhas de excelência isoladas do restante da cidade. O objetivo deveria ser exatamente o contrário: fazer com que esse ciclo de riqueza gere mais integração urbana, mais espaço público qualificado e mais oportunidades”, afirma o presidente do IRPB.

Para evitar que o eixo se torne um “gueto de alto padrão”, a arquiteta Sandra Moura defende políticas que incentivem o mix social. “O mix social pode evitar a lógica de ‘guetos de alto padrão’. Incentivar que prestadores de serviços residam em áreas próximas, reduzindo deslocamentos e promovendo espaços urbanos compartilhados entre diversas faixas de renda, é uma estratégia importante”, argumenta.

Na mesma linha, ela ressalta que o caminho passa pelo adensamento qualificado e inteligente e afirma que é necessário garantir que novas construções não transformem ruas em corredores para carros, mas sim em espaços protegidos para pedestres, com ciclovias, arborização, fachadas ativas e praças estruturadas. Defende ainda que os empreendimentos incorporem energia solar, jardins de chuva para filtragem da água pluvial, criação de corredores ecológicos e priorização do transporte coletivo e da mobilidade ativa, destacando que a integração entre arquitetura e infraestrutura é essencial.

Plano Diretor, ZH4 e limites de expansão

Do ponto de vista institucional, Altiplano e Portal do Sol ocupam posição estratégica nas normas de uso e ocupação do solo de João Pessoa. O secretário de Planejamento de João Pessoa, Ayrton Falcão, lembra que não se trata de uma “terra sem lei”, mas de uma fronteira altamente regulada. “O Altiplano e o Portal do Sol consolidam-se, de fato, como uma das principais fronteiras de desenvolvimento urbano de João Pessoa. Do ponto de vista do planejamento, da expansão urbana, da mobilidade e das diretrizes do Plano Diretor, tratam-se de áreas com enorme potencial, mas que exigem atenção estratégica e integrada”, afirma.

O secretário explica que o Altiplano e o Portal do Sol são classificados predominantemente como Zona Habitacional 4 (ZH4) pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), mas que isso não significa liberdade total de ocupação. Ele destacou que há restrições específicas de uso e densidade, relacionadas tanto à sensibilidade ambiental quanto à disponibilidade de infraestrutura básica, além dos limites impostos pela faixa de 500 metros da orla. Segundo ele, o desenvolvimento nessas áreas só é sustentável quando compatibilizado com a capacidade de suporte ambiental e urbano.

Ayrton Falcão lembra que o Plano Diretor de João Pessoa “já estabelece como princípio a distribuição equilibrada de usos e intensidades de ocupação, para evitar tanto a ociosidade quanto a sobrecarga da infraestrutura, dos sistemas de transporte e do meio ambiente. É uma visão de crescimento que busca otimizar recursos e evitar a dispersão urbana. Qualquer expansão, portanto, deve ser acompanhada de licenciamento ambiental, estudos de impacto e avaliações criteriosas para garantir a preservação dos ecossistemas locais.”

Ele destaca que a mobilidade é um dos pontos mais sensíveis para a expansão do Altiplano e do Portal do Sol. Segundo o secretário, o aumento populacional tende a elevar significativamente a demanda por deslocamentos, o que mostra que o transporte individual não pode ser a única resposta. Para ele, o futuro da região depende de um sistema de mobilidade que priorize integração, eficiência e modais sustentáveis.

“Estamos trabalhando, inclusive em parceria com o Governo Federal, em projetos que ampliem rotas e conexões estruturantes, como a ligação da Avenida Hilton Souto Maior às avenidas Beira-Rio e Epitácio Pessoa, além da implantação de calçadas amplas e acessíveis, ciclovias seguras e corredores exclusivos para o transporte público. Os projetos dos viadutos que interligam Beira Rio, Altiplano e Miramar são parte fundamental dessa estratégia”, detalha.

Para o secretário de planejamento, o grande desafio é fazer com que a valorização imobiliária caminhe junto com a qualidade de vida. “O Altiplano e o Portal do Sol são vetores essenciais para o futuro de João Pessoa. O Plano Diretor e a LUOS oferecem instrumentos mais modernos e precisos para promover um crescimento ordenado e ambientalmente responsável — muito diferente de fases anteriores de expansão”.

Na análise do secretário Ayrton Falcão, a revisão do Plano Diretor aprofunda princípios de sustentabilidade, compensações urbanísticas e mecanismos de controle que antes não estavam tão detalhados. “Agora precisamos garantir que essa expansão seja constantemente monitorada, ajustada às necessidades reais da população e compatível com a capacidade ambiental da região. Isso exige investimentos permanentes em infraestrutura, políticas de mobilidade que priorizem o transporte coletivo e os modais ativos, além de uma gestão ambiental rigorosa. Assim, a valorização imobiliária deve caminhar junto com a qualidade de vida, consolidando um modelo de cidade mais compacta, sustentável e justa — alinhada ao que João Pessoa busca construir para as próximas décadas”, resume.

Pesquisa como ferramenta de decisão

Alisson Holanda destaca que o papel da pesquisa, realizada pelo Instituto Ranking PB em parceria com o Grupo Prospecta, é justamente oferecer uma espécie de radiografia fina da cidade, capaz de apoiar tanto políticas públicas quanto decisões de investimento. “Trabalhamos com dados oficiais e com uma metodologia que segmenta João Pessoa em 14 zonas de demanda, cruzando renda, densidade, padrão dos domicílios e dinâmica populacional. No caso da zona 2, fica claro que estamos diante de um território com renda muito acima da média, forte presença de famílias de alta renda e crescimento consistente. Isso ajuda o poder público a planejar infraestrutura e ajuda o mercado a dimensionar melhor seus projetos, evitando superofertas ou vazios urbanos”, afirma.

Ele observa que a leitura do estudo não deve ser feita apenas pela ótica do luxo. Na leitura de Alisson Holanda, o objetivo vai muito além de mapear onde está o topo da pirâmide, mas compreender como esses vetores se conectam com o restante da cidade, quais impactos geram na mobilidade, de que forma o adensamento pode financiar infraestrutura e como a expansão do alto padrão pode coexistir com políticas de moradia, inclusão e preservação ambiental.

Fronteira de desenvolvimento – e de escolhas

A combinação de indicadores deixa claro que o eixo Altiplano–Portal do Sol representa, hoje, a fronteira de desenvolvimento mais dinâmica de João Pessoa: concentra parte relevante da renda de alto padrão, cresce em ritmo acelerado, atrai projetos arquitetônicos emblemáticos e se tornou prioridade nas discussões do Plano Diretor.

Mas, como lembram Sandra Moura e Ayrton Falcão, a forma como essa fronteira será ocupada nos próximos anos definirá o skyline da cidade e o próprio modelo de urbanismo que João Pessoa pretende adotar: uma cidade orientada pelo automóvel ou pelo pedestre, por condomínios fechados ou por espaço público qualificado, por ilhas de prosperidade ou por um tecido urbano mais integrado.

Nas palavras de Alisson Holanda, a pesquisa mostra que o vetor está diante de uma encruzilhada estratégica. “Os números provam que o Altiplano e o Portal do Sol já são a fronteira de desenvolvimento da capital. A questão agora é se vamos transformar essa fronteira em um laboratório de cidade sustentável, compacta e bem conectada, ou se vamos repetir erros de outros lugares, com adensamento desordenado e mobilidade colapsada. Os dados estão sobre a mesa; o próximo passo depende das escolhas que fizermos como cidade”, conclui.